5분만에 알아보자! - 용적률

부동산 규제, 부동산 공급확대, 택지개발 등 기사를 보면 「용적률」이란 단어를 심심치 않게 보실 수 있습니다. 대충 높으면 좋은 거라고 생각은 할 수 있습니다만 필수로 알아야 할 중요한 내용입니다.

 

용적률이란?

    - 앞서 설명드린 「건폐율」과 비교해보시면 더 이해가 빠릅니다.

      건폐율은 대지 대비 건물 1층 바닥면적 비율이라고 하면 용적률은 건물 전체의 바닥면적(=연면적)을 합친 비율입니다. 연면적이라는 단어도 심심찮게 접하실 것입니다.

 

☞ 건폐율은 아래 게시글을 참고하세요

5분만에 알아보자! - 건폐율 (tistory.com)

5분만에 알아보자! - 건폐율

 

용적률은 Floor Area Ratio 라고 합니다. 건물 전체의 바닥면적이기 때문에 층수와 각층 바닥 면적에 비례하겠죠. 각층의 바닥면적이 일정하다고 하면, 한개층의 바닥면적 * 층수가 연면적이겠습니다. 바닥면적은 우리가 건폐율에 의해 제한이 된다고 앞서 배웠습니다. 그러니 대지 면적과 건폐율, 용적률을 보면 건물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지 계산이 나옵니다.

      그럼 정해진 건폐율, 용적률이 있고 만약 바닥면적을 아주 좁게 하면 50층도 가능하겠네요? 아닙니다. 건물고도도 제한이 있습니다. 이건 나중에 알아보겠습니다.

      

      예로 들어보면 더 쉽습니다. 만약 대지가 660㎡이고 건폐율 30%, 용적률이 100%라고 합니다. 아래와 같이 건폐율을 30% 최대로 활용하면서 각 층의 바닥면적을 동일하게 한다고 가정 하면, 한개층의 바닥면적은 198㎡ 이고 3층까지 올릴 수 있습니다. 만약 4층 높이로 한다면? 198㎡ * 4= 792㎡이며, 용적률은 792/660 = 120%가 되어 초과됩니다.

 

물론 4층까지 올리고자 한다면 바닥면적을 좁게 하면 될 것 입니다.

 

 

정해진 대지에 건물의 넓이 높이를 정하는 데 필수 요소이기 때문에 꼭 알아둬야 겠습니다. 

만약 대지를 갖고 있다면 해당 대지의 용적률은 제한이 높아야 유리합니다. 그만큼 층을 올릴 수 있을테니까요.

반대로 아파트를 구매한다고 하면 해당아파트의 용적률은 낮은게 좋습니다.

용적률은 높이에 비례하기 때문에 아무래도 용적률이 낮은 아파트가 그만큼 대지지분이 많이 돌아가겠죠. 그만큼 정해진 땅에 층이 낮고 그만큼 세대수가 적을테니 말이죠.

 

이러한 관점은 재건축에 중요합니다. 재건축은 건물의 가치를 0으로 보기 때문에 땅에 대한 지분이 높을 수록 유리합니다. 

 

건폐율과 용적률은 땅의 위치에 따라 크게 다르고, 바로 옆 땅이라도 '용도'에 따라 크게 다를 수 있습니다.

또한 이것들은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 각 도시별 「도시계획조례」에 자세히 규정되어 있습니다.