5분만에 알아보자! - 대출한도 (LTV DTI DSR)

1. 대출한도를 정하는 기준

    - "LTV"와 "DTI"는 항상 붙어다닙니다. 이래서 주위에 이 두가지 단어의 뜻을 햇갈려 하는 분들이 많습니다. 두가지 모두 집을 살 때 대출을 얼마까지 받을 수 있느냐?에 대한 기준입니다.

 

2. LTV(Loan To Value ratio)

    - "집값의 얼마까지 받을 수 있느냐?" 입니다.

    - LTV 70% 라고 하면 쉽게, 시세(또는 감정가) 10억원 아파트에 대해 70%, 즉 7억까지 대출을 해준다는 의미 입니다.

      (사실 더 자세히 말씀드리면 대출한도 7억에서 최우선변제 소액임차보증금을 제합니다.)

    - 은행의 입장에서 생각해볼까요? 은행은 대출신청자의 집을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 은행의 입장에서는 대출자가 이자를 연체하거나, 만기 시 상환을 못하는 상황에 대비해야 합니다. 이럴 때 은행은 담보로 잡은 집에 대해 강제 경매신청해서 낙찰된 금액으로 원금+연체이자를 받아내겠죠? 그렇지만 경매에 얼마에 낙찰될지 현재로써는 예상할 수 없습니다. 따라서 보수적으로 담보 대비 70%정도 안전하게 잡습니다. 참고로 여기서 70%는 예로 들어드린 것입니다.(물론 LTV는 40~85% 등 은행, 지역, 조건 등에 따라 다를 수 있습니다.)

    - 우리나라의 LTV 한도는 국토부에서 부동산 규제를 하면서 규제 지역 별로 정한다고 봐야 할 것 같습니다. 규제지역이 아닌 경우(요새는 거의 없죠)는 70%라고 보시면 됩니다.

 

3. DTI(Debt To Income ratio)

    - 대출자 소득의 어느정도까지 받을 수 있느냐? 입니다. 다시 말해 연간 소득에서 대출 원리금 상환 금액이 차지하는 비율로 한도를 정합니다.

    - 기존 대출이 없는 연봉 5,000만원인 사람을 예로 들어봅시다. 만약 3억원의 대출을 받고 상환 기간은 30년, 금리 3%, 원리금균등분할 조건으로 받으면, 연간 납부해야 할 원리금은 1,517만원 입니다.

        = 1,517만원 / 5,000만원 = 0.3, 즉 이 때 DTI는 30%가 됩니다.

    - 위의 예에서 보시면 DTI는 연소득, 대출금액, 상환기간, 금리에 따라 달라집니다.

    - 그렇다면 만약 기존 대출이 있으면 어떻게 할까요? 당연히 합산됩니다.

        = 기존대출의 연간 이자상환액 + 신규 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득이 됩니다.

      즉, 기존 대출은 연간 이자상환액으로(원금상환액 제외) 계산하기 때문에 조금은 다행이죠. 

 

4. DSR(Debt Service Ratio)

    - 바로 여기서 DSR을 소개해드리는게 좋겠습니다.

    - DTI = 기존대출의 연간 이자상환액 + 신규 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득 이었다면

      DSR =기존대출의 연간원리금상환액 + 신규 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득 으로 DTI에 비해 기존대출의 원금상환액을 더해줍니다. DTI에 비해 기본적인 개념은 같지만 좀 더 보수적인 것입니다.

 

요새는 DTI 보다는 DSR을 많이 사용합니다.

 

5. DTI, DSR은 왜?

    - 가장 큰 이유는 급격한 가계부채 증가를 막기 위함 입니다. 대출자(차주) 상환의 부담을 줄여 부실 대출로 전환되는 것을 막기 위한 리스크 관리 차원이기도 합니다.